Acheter en indivision : solution risquée ?

L'achat d'un bien immobilier en indivision est la solution pratique par excellence : elle est simple à mettre en place, ne coûte rien… mais peut vite devenir extrêmement contraignante à l'usage. Choisie par de nombreux couples, parents ou amis, l'indivision peut aujourd'hui bénéficier de clauses spéciales, qui permettent de mieux définir les droits et obligations de chacun et, surtout, de prévenir les conflits potentiels.

Principe

Acheter en indivision signifie que deux ou plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d'une fraction du même bien (maison, appartement, forêt…) sans qu'il y ait de division matérielle de leurs parts, selon deux possibilités :

• Soit de façon égale (chacun possédant les mêmes pouvoirs sur le bien dans les mêmes proportions)
• Soit de façon inégale (prenant en compte l'apport personnel de chacun des acquéreurs)

Les propriétaires sont alors appelés " indivisaires ", jouissent de leur propriété de façon indivise, et leurs droits respectifs portent sur la totalité du bien.
Conséquence : Chaque indivisaire est solidaire des dépenses relatives au fonctionnement et à l'entretien du bien, mais aussi solidaire du remboursement des prêts contractés pour son acquisition.

Des avantages certains

L'indivision est la solution par défaut de la plupart des couples en union libre. Elle offre une simplicité et une souplesse toutes différentes de la gestion lourde et parfois compliquée d'une société civile immobilière :

• Souplesse de gestion, aucune contrainte administrative
• Aucun frais d'enregistrement
• Contrairement à l'achat en SCI, il est possible de bénéficier du régime micro-foncier : les revenus locatifs tirés du bien bénéficient alors d'un abattement de 30% avant imposition (s'ils n'excèdent pas 15 000 €/an)
• Solution adaptée aux personnes mariées sous le régime de séparation des biens, aux personnes pacsées et aux concubins.

Les pièges de l'indivision

La solution comporte quelques inconvénients majeurs. La propriété collective implique nécessairement que les décisions qui concernent le bien doivent être prises à l'unanimité. Et c'est justement cette notion d'unanimité qui ouvre la porte à ce que l'on peut appeler " les pièges de l'indivision ", il suffit de songer à l'importance qu'une mésentente ou une séparation peut avoir sur la gestion entre coindivisaires, chacun pouvant s'opposer à la vente, la donation ou le bail du bien.

Par ailleurs, le Code civil précise que " nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut être toujours provoqué (…) ". Ce droit de demander le partage est discrétionnaire et imprescriptible sans qu'aucun indivisaire ne puisse objecter l'abus de celui qui en fait la demande ! Pour exemple, alors que, dans une situation de mariage, le divorce est nécessaire pour entraîner la vente du logement, l'indivision la rend possible au moindre litige.

Enfin, en cas de décès d'un coindivisaire, le survivant n'a aucun droit sur les parts du défunt. Le risque est alors grand de se retrouver propriétaire indivis d'un bien avec des " étrangers ", les héritiers, qui pourront à leur tour provoquer la vente du bien.

Néanmoins, pour pallier cette précarité, vous pouvez opter pour la signature d'une " convention d'indivision ".

La convention d'indivision

Établie par un notaire, la convention d'indivision sert à préciser certaines modalités de gestion du bien, ainsi que les conséquences d'une séparation ou d'un décès. Vous pouvez choisir de l'établir pour une durée déterminée (maximum : 5 ans) ou indéterminée. Selon les clauses que vous y introduirez, vous pouvez faire en sorte que :

• Au décès de l'un des indivisaires, le survivant puisse acquérir ses parts et, ainsi, rester le seul propriétaire du logement.
• En cas de séparation, les parties restent liées jusqu'au terme de la convention. Ce système n'est pas infaillible : le juge peut, de manière exceptionnelle, autoriser la vente anticipée du bien.

Il est également possible de prévoir une clause dite "clause de tontine" où, en cas de décès, l'autre devient alors

pleinement propriétaire du bien ; il est même considéré comme l'ayant toujours été. Si elle est très contraignante en cas de mésentente (la situation se retrouve juridiquement bloquée jusqu'au décès de l'un des concubins), cette possibilité est beaucoup plus protectrice en cas de décès.

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