Acheter un logement : les pièges à éviter

Acheter un logement constitue un investissement sûr lorsqu'il s'agit de se constituer un patrimoine. L'augmentation régulière des prix de l'immobilier ne dissuade guère les acquéreurs. Mais les démarches sont nombreuses et les pièges à éviter également !

Évaluer son budget

Quel que soit le type d'achat que vous comptez effectuer (neuf, ancien, terrain à construire) et sa destination future (résidence principale, secondaire, investissement locatif), vous devrez toujours évaluer avec précision le budget total de votre projet.

• Commencez par calculer votre salaire net, en y ajoutant, le cas échéant, les rentes et pensions que vous percevez.
• Faites état de tous les crédits que vous avez contractés, pour acheter une voiture, des meubles, faire des travaux… Votre endettement, une fois que vous aurez choisi un prêt pour l'achat du logement, ne doit pas dépasser le tiers de vos ressources.
• Calculez vos charges actuelles et prévoyez une marge pour les frais qui s'imposeront à votre future propriété : frais de notaires, frais d'agence, puis taxe foncière, taxe d'habitation, emménagement, équipement…
• Considérez le montant de l'apport personnel que vous pourrez débourser. Pour négocier un prêt bancaire, il faudra que celui-ci s'élève à au moins 10 % du prix de vente ; 20 ou 30 % seront encore préférables.

L'agence immobilière, interlocuteur à privilégier

Pour les recherches et les négociations sur le prix, trois possibilités s'offrent à vous : la vente de particulier à particulier, le notaire et l'agence immobilière.

La vente de particulier à particulier peut parfois s'avérer risquée. En effet, il faut s'entourer de garanties. La transaction par l'entremise d'un négociateur immobilier chez un notaire est, bien entendu, complètement claire et sans risque. Cependant, le montant des honoraires (très importants) constitue la contrepartie. Par ailleurs, la difficulté de négocier au rabais ces honoraires peut en décourager certains. Bien entendu, dans tous les cas il reste nécessaire de faire enregistrer la vente devant un notaire.

L'agence immobilière apparaît dans l'ensemble comme la solution la plus avantageuse. L'acquéreur pourra prendre sa décision sans se soucier de la compétence ou des risques de fraude. L'agent doit, en effet, disposer d'une carte professionnelle, attestant de sa compétence en matière de transactions immobilières. Par ailleurs, l'agence dans laquelle il officie doit faire mentionner plusieurs renseignements tels que : les nom et prénoms de son garant, les coordonnées bancaires des comptes sur lesquels il perçoit les sommes versées… la transparence est de rigueur. Par ailleurs, l'agent immobilier a le pouvoir de négocier au rabais les prix des logements, jusqu'à les faire revenir dans la moyenne du marché et constitue une force de négociation auprès des notaires qui annoncent souvent des frais d'honoraires élevés.

Si un bien retient votre attention, on vous fera alors signer un bon de visite qui vous engagera à ne pas acheter le bien en direct avec le propriétaire et à ne pas informer une tierce personne de l'offre sans en informer l'agence.

A supposer que tout aille bien au niveau de l'environnement de la maison, et que le prix vous convienne, des vices cachés ou des malfaçons de tous types peuvent encore survenir une fois le bien acheté. Là encore méfiance ! Gardez toutefois à l'esprit que si le bien que vous achetez à moins de dix ans, vous êtes couvert par la garantie décennale qui couvre les défauts de fabrication du logement. Si le bien acquis a plus de dix ans, vous ne serez couverts que contre les vices cachés, à condition d'intenter, rapidement après l'acquisition, une action en justice et de prouver la mauvaise foi du vendeur… complexe.

Les trois types de contrat

Vient à ce moment là, la signature de l'avant-contrat. Trois types d'avant-contrats existent. L'offre d'achat, très périlleuse pour l'acquéreur qui ne peut se rétracter avant un délai minimum. Le vendeur quant à lui, restant libre d'accepter ou de refuser l'offre. A éviter donc ! Le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente. La promesse de vente vous conduit à verser une somme équivalente à environ 10% maximum de la valeur du bien, ce qui est conséquent. Néanmoins, le vendeur du bien n'a aucunement la possibilité de se retirer de la transaction dès signature de ce type d'avant contrat, à l'inverse du compromis de vente, grâce auquel il peut se retirer de la transaction moyennant une pénalité de dommages et intérêts - en général 10% de la valeur du bien- à vous verser.

Après signature de ce contrat, vous disposez de sept jours de délai de réflexion, avec possibilité de rétractation sans motif à faire valoir (loi SRU). L'élément crucial au moment de signer l'avant contrat réside dans les conditions suspensives.

Trois mois après acceptation du crédit (en cas de prêt) les trois parties, acquéreur, vendeur et agent immobilier se retrouvent devant le ou les notaires afin de finaliser la transaction et de signer l'acte authentique. Ce document -extrêmement long-, lu, approuvé et signé par le notaire et les parties, engage l'acquéreur à payer une somme au vendeur et à régler les frais honoraires au notaire.

Ce n'est que six mois plus tard qu'il recevra la " copie authentique de l'acte de vente " qui fera office de titre de propriété. Ce document comporte divers éléments tels que : le prix du bien, sa désignation, le ou les anciens propriétaires- sauf pour un logement neuf-…

Conditions suspensives : Etre vigilant

Protection
Les conditions suspensives constitueront une protection contre des éventuels événements indépendants de votre volonté et de nature à affecter la transaction. Il convient donc de les fixer, dans la mesure du possible, selon " vos " contraintes : Octroi d'une mutation professionnelle, revente de votre logement précédent, obtention d'un prêt…

Motifs
Ces conditions suspensives doivent être rigoureusement évaluées et mentionnées dans l'avant contrat, car dans le cas où vous ne pouvez mener l'achat à son terme, pour des motifs prévus par vous-même et le vendeur dans ces conditions suspensives, cette clause vous permettra de récupérer les montants que vous avez précédemment versés.

Délais
Lorsque le délai de sept jours est écoulé, vous devez être en mesure de payer le bien immobilier. On vous accorde ainsi un délai oscillant entre 40 et 45 jours pour l'acceptation de votre emprunt immobilier. Ce " délai d'obtention du prêt " est une des conditions suspensives prévues par la loi.

Pour en savoir plus : www.notaire-de-france.com www.fnaim.fr

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