Emprunt immobilier : tous les types de prêts

Acheter un logement, le faire construire, l'agrandir, l'améliorer… toutes ces opérations importantes ouvrent de nombreuses possibilités de financement immobilier. Mais, au milieu des prêts avantageux accordés par l'État, les prêts complémentaires et autres emprunts bancaires, il est aisé de perdre sa patience et son courage. Certaines offres ne sont destinées qu'à quelques catégories de personnes et le candidat mal informé peut facilement passer à côté d'opportunités intéressantes. Le point sur les différents types de prêts à connaître.

Ce qu'il faut savoir sur les emprunts immobiliers :

Les conditions d'obtention et le montant de certains prêts dépendent de la zone géographique dans laquelle le logement se situe. Vous croiserez souvent des conditions différentes selon les zones A, B et C.

• Zone A : agglomération parisienne, Genevois français et une partie de la côte d'Azur
• Zone B: villes de plus de 50 000 habitants, bordure de l'agglomération parisienne, D.O.M. et certaines communes frontalières.
• Zone C : toutes les autres communes

Le terme de " résidence principale " désigne un logement que vous occuperez au moins 8 mois par an.

Le prêt à taux 0

Autrefois réservé à l'achat d'un logement neuf (ou ancien s'il nécessitait d'importants travaux), le fameux prêt à taux 0 est aujourd'hui disponible pour quiconque souhaite devenir propriétaire de ce qui sera sa résidence principale. En aucun cas, donc, ce prêt ne pourra être accordé pour l'achat d'une résidence secondaire ; il ne sera délivré qu'aux personnes n'ayant été propriétaires d'aucun logement au cours des 2 années précédentes.

L'obtention du prêt à taux 0 % est toutefois soumise à un certain plafond de ressources, qui dépend de votre situation familiale et zone géographique. Par exemple, ce plafond se situe à 18 950 € pour une personne seule en zone B et C, alors qu'il atteint 51 900 € pour une famille de 5 personnes en zone A.

Le montant du prêt est limité à 20 % du prix d'achat. Le prêt est destiné à venir en compléter d'autres et ne doit pas excéder 50 % de l'ensemble des prêts. Le montant est fixé dans les limites d'un prix maximum d'achat (ex : logement ancien pour une personne seule en zone C : 41 250 € ; logement neuf de 6 personnes en zone A : 162 500 €).

Le prêt conventionné (PC)

Il est accordé par les banques et institutions financières spécialisées, comme l'UCB ou le Crédit Foncier de France. Bien que plafonné, il est aujourd'hui rarement avantageux comparé aux prêts bancaires classiques. Cependant, il n'est pas à bannir : il peut permettre d'obtenir une APL (aide personnalisée au logement).

Le prêt accession sociale (PAS)

Proche du prêt conventionné (il peut donner droit à une APL), il offre néanmoins des taux d'intérêts plus intéressants. Un de ses atouts est qu'il se combine très bien avec le prêt à 0 %. Il peut assurer le financement de certains travaux, l'achat d'un logement neuf ou ancien, la construction… Obtention : le logement est destiné à être votre résidence principale ; il est restreint à un certain plafond de ressources (personne seule en zone B et C : 12 146 € ; 5 personnes en zone A : 35 801 €). Montant : peut atteindre 90 % du prix de vente du logement. Il peut aussi compléter d'autres types de prêts (0 %, 1 % employeur, prêts bancaires…).

Le FGAS

Le Fonds de garantie de l'accession à la propriété est un mécanisme compliqué d'interactions entre l'État et les banques. Bien que remanié en 2005, il n'a pas été supprimé. Tout ce que vous avez à savoir est que les plafonds de revenus vous y donnant droit sont définis de la même manière que pour les autres prêts, et que le taux d'intérêt est inférieur de 0,6 % à ceux des PC (variable selon la durée de l'emprunt).

Les prêts bancaires

Proposés par la quasi-totalité des banques, ces prêts peuvent constituer la plus grande partie de votre emprunt, ou s'inscrire en complément des autres types de prêts (sauf PC). Il existe une immense gamme de prêts bancaires (taux fixe, taux variable, progressifs, prêts pour personnes âgées, pour jeunes cadres…) dont le taux et la durée est négociable avec les banques. Il varie aujourd'hui entre 3,5 et 5,5 % mais peut être modifié à tout moment.

Les autres types d'emprunt immobilier

Ce qui rend compliqué la recherche d'un financement immobilier est la multiplicité des prêts qui s'ouvrent, ou non, à vous. Si vous êtes salariés d'une entreprise de plus de 10 personnes, par exemple, vous pourrez bénéficier du prêt 1 % employeur. D'autre part :

• vous pouvez opter pour un plan épargne-logement, qui vous donnera droit à des prêts à taux avantageux ;
• bénéficier d'un prêt relais si vous achetez un logement en attendant de vendre l'ancien ;
• bénéficier du prêt aux fonctionnaires
• recevoir un prêt de votre Conseil Général (il ne le font pas tous, et pas dans les mêmes conditions) : contactez votre ADIL (Agence départementale pour l'information sur le logement)
• obtenir une APL (notamment grâce à l'obtention préalable d'un prêt à 0 %, d'un PAS ou d'un PC)
• obtenir une subvention de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat ; se renseigner sur http://www.anah.fr/)
• Avoir droit à un prêt locatif social (PLS) si vous traversez des difficultés économiques ;
• Avoir droit à un prêt locatif intermédiaire (PLI) si vos revenus sont trop élevés pour obtenir un HLM, mais trop faibles pour trouver un autre logement.

Autant de choix, d'informations à connaître selon votre situation et le montant de l'apport personnel que vous pouvez réunir. Gardez en tête que les montants de remboursement d'emprunt ne doivent - normalement - jamais dépasser le tiers de vos ressources, et pensez à comparer le maximum d'offres bancaires pour pouvoir négocier plus efficacement.

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