Location meublée : simple, souple et avantageuse

Moins de contraintes légales, une fiscalité nettement avantageuse… La location meublée est une solution pour éviter la gestion compliquée des locations classiques. Mais attention, ce type de location est, lui aussi, régi par la loi. Voici les quelques informations à connaître avant de louer en meublé.

Définition

La notion de "location meublée" semble simple mais pose de vrais problèmes d'interprétation. En effet, si un logement meublé est un logement "garni d'un mobilier en nombre et en qualité suffisantes pour permettre la vie courante", la loi ne donne aucune liste précise de meubles. Considérez que le logement satisfait à ces conditions quand aucun apport extérieur de meuble n'est nécessaire :

• Présence de chaises, table, lit, vaisselle
• Présence, également, des appareils électroménagers indispensables : réfrigérateur, cuisinière…

Un logement peut aussi être considéré comme meublé par un simple accord entre le bailleur et le propriétaire. Il n'a alors pas besoin d'être équipé et échappe à la législation plus contraignante des logements nus.

Il va de soi que si le locataire décide de changer les meubles ou d'en ajouter, le logement ne perd en rien son statut de location meublée.

Quelques règles à respecter pour une location meublée

Si la location meublée a longtemps échappé à la législation, ce n'est plus le cas depuis 2005. Tous les logements destinés à être la résidence principale d'un locataire nécessitent désormais la signature d'un bail.

Le bail
Il n'est pas obligatoirement signé chez un notaire. Vous avez la possibilité de l'établir sous seing privé, ou avec l'aide d'un professionnel.

• La durée du bail est de 1 an. À l'expiration du contrat, le bail est tacitement reconduit pour 1 an. Notez que si le locataire est étudiant, vous pouvez réduire la durée du bail à 9 mois, sans reconduction tacite.
• Délais de congé : le propriétaire doit avertir le locataire 3 mois avant la fin du bail. S'il souhaite modifier les conditions de location, il doit aussi respecter ces 3 mois et attendre l'accord du locataire. Le locataire, quant à lui, peut résilier le contrat à tout moment, en respectant un préavis de 1 mois.

Il existe dans le commerce des contrats types de contrat de location meublée. Si vous rédigez vous-même le contrat, il est recommandé de rappeler certaines informations qui vous protègeront en cas de problème. Parmi elles :

• Le congé : reprécisez les délais, et indiquez sous quelle forme il doit être envoyé.
• Le loyer : indiquez son montant et son mode de révision.
• L'état des lieux : en cas de dégradation ou de disparition du mobilier.

Le loyer
Il est fixé librement entre les deux parties. Vous avez le choix de garder le même loyer durant toute la durée du bail, ou de le réviser, selon des modalités précises(en général, le loyer est indexé sur l'indice INSEE de la construction). Cette augmentation ne doit cependant pas excéder celle entraînée par l'indice de référence des loyers. Le mode et la date de paiement sont également fixés librement.

Les diagnostics à effectuer
Depuis peu, la réglementation oblige à annexer plusieurs documents au contrat de bail :

• État des risques naturels et technologiques, si le logement est situé dans une zone à risque (se renseigner à la mairie, ou dans votre ADIL*) ;
• Diagnostic de performance énergétique
• À partir d'août 2008, il faudra également ajouter un constat de risque d'exposition au plomb.

Des obligations de part et d'autre

La location meublée est légalement moins contraignante. Cependant, si vous vous méfiez de cette absence de contrainte, vous pouvez ajouter au contrat toutes les notions qui entourent les contrats de locations à nu.

Le propriétaire doit :

• Offrir au locataire un logement décent. Cela suppose de respecter de nombreuses normes, des réseaux de gaz et électricité jusqu'aux dimensions du balcon, garde-corps, fenêtres…
• Effectuer l'entretien nécessaire pour que l'usage du logement soit conforme à celui défini dans le contrat. Il doit protéger le locataire de tous les défauts qui l'empêcheraient de jouir normalement du bien : humidité, isolation…

Le locataire doit :

• Payer loyers et charges dans les conditions définies par le contrat.
• Respecter la destination du logement (c'est-à-dire son utilisation : lieu de vie, de travail…).
• N'entraîner aucune dégradation du logement, sauf s'il peut prouver qu'elles sont dues à une usure normale du bien, à un cas de force majeure, ou à une tierce personne qu'il n'a pas fait pénétrer chez lui.

Location meublée : "paradis fiscal" ?

La fiscalité s'appliquant aux locations meublées attire de nombreux loueurs. Car, professionnels ou non, les revenus que vous tirerez d'une location meublée ne viendront pas gonfler vos revenus fonciers, mais s'inscriront dans les BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ce régime permet au propriétaire de bénéficier d'un abattement de 71% sur ses revenus locatifs, abattement censé couvrir toutes les charges déductibles qu'il aurait engagées. Ceci est possible tant que vos revenus locatifs n'excèdent pas 76.300 €.

À noter ! Si jamais les dépenses que vous avez engagées dépassent 71 % des revenus locatifs, vous pouvez choisir le régime " réel " (vous êtes remboursés selon les frais réels engagés).

*Agence départementale pour l'information sur le logement




Ces informations sont indicatives ; l'utilisateur est responsable de l'usage qu'il en fera.