Couples, groupe d'acheteurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier, la Société civile immobilière (ou SCI) peut être une solution avantageuse. Mais attention, si cette formule présente de nombreux atouts, elle comporte des contraintes juridiques et de gestion qu'il ne faut pas non plus négliger.
Définition d'une société civile immobilière
Une société civile est, par définition, une société qui ne poursuit aucun but commercial. Une
SCI n'a d'autre objet que de détenir et gérer des
biens immobiliers. Elle peut être constituée par deux personnes au minimum, qui peuvent aussi bien être des personnes physiques que morales.
La loi n'impose aucun capital minimum pour la constitution d'une Société civile immobilière. Chaque associé effectue un apport - la plupart du temps sous forme d'argent, ou d'immeuble - et l'ensemble des associés décident de la valeur et du nombre de parts à créer. Ces parts se répartissent ensuite naturellement selon l'apport personnel de chacun.
Constitution d'une société civile immobilière
La constitution d'une Société civile immobilière est particulièrement simple. Deux étapes sont à observer.
L'élaboration des statuts de la société civile immobilière :
Celle-ci se fait sous seing privé ou par acte auprès d'un notaire. Si l'apport personnel d'un des associés est constitué par un ou plusieurs immeubles, le passage devant le notaire devient indispensable. Les statuts doivent définir plusieurs points :
- L'objet de la société : comme nous l'avons vu précédemment, celui-ci ne doit avoir aucun caractère commercial : vous ne pouvez pas, par exemple, envisager de louer le bien en meublé (une location nue est possible)
- Le nombre d'associés
- Les apports de chacun : ils peuvent être en numéraire, en nature (apport d'un bien) ou en industrie (apport de connaissances techniques et d'un savoir-faire)
- Le capital social, divisé en parts égales, librement fixées par les associés
- La durée de la SCI : elle ne peut dépasser 99 ans
- La dénomination, l'adresse du siège social et la désignation du gérant
- Les modalités de retrait d'un associé
Ces statuts doivent être déposés à l'administration fiscale du lieu où se trouve le siège social, dans le délai d'un mois à compter de leur signature.
La publicité
Les formalités de publicité passent par la publication dans un journal d'annonces légales, le dépôt au greffe du Tribunal de commerce et, enfin, l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Notez que l'immatriculation de la société vous coûtera 230 €.
Les avantages d'une Société civile immobilière
Les avantages de constituer une Société civile immobilière reposent principalement sur le fait que le patrimoine est divisé en parts égales, donc beaucoup plus simple à gérer ou à transmettre, et un bon paliatif à l'indivision. Notez que, si la fiscalité est nettement avantageuse concernant les droits de succession, une Société civile immobilière est transparente à l'impôt sur le revenu. Vos revenus fonciers gonfleront en fonction des parts que vous détenez, et vous n'obtiendrez donc pas de gain fiscal de ce côté-ci…
Transmettre son patrimoine
Si vous souhaitez transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants, la Société civile immobilière en est un excellent moyen. Vous pouvez directement acheter un bien en SCI en y associant vos enfants, et leur transmettre vos parts de manière progressive.
En cas de donation, les droits de mutation que vous devrez payer ne seront calculés que sur la nue-propriété, soit une somme inférieure à la valeur réelle du bien. Plus vous serez âgé, plus la part de nue-propriété sera importante : 40 % si vous avez moins de 30 ans, 50 % si vous avez moins de 40 ans…etc. Ainsi, si à 37 ans vous décidez d'effectuer une
donation à vos enfants, celle-ci ne sera imposée que sur la moitié de sa valeur.
À savoir !
Si vous recourez à un emprunt, le calcul des droits de donation déduira le montant du prêt. Et ceci n'est pas un mince avantage : si la Société civile immobilière emprunte 150 000 € pour acheter un bien de 200 000 €, les droits de donations ne seront calculés que sur 50 000 €, soit un quart de la valeur du bien.
Les inconvénients d'une Société civile immobilière
Le principal inconvénient d'une Société civile immobilière réside dans les contraintes de gestion qu'elle impose. De nombreuses formalités sont à accomplir, des assemblées générales doivent être tenues… Si, pour deux personnes, cette gestion est relativement simple, cela devient plus compliqué avec de nombreux associés.
Le fait que le bien immobilier appartienne à la Société civile immobilière et non aux associés, suppose que l'entente soit bonne entre eux pour la gestion du patrimoine. En cas de désaccords persistants, les associés peuvent se retrouver dans une situation bloquée : pensez à prévoir les modalités de retrait d'un associé dès la rédaction des statuts de la Société civile immobilière.
À savoir !
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La cession de parts sociales d'une Société civile immobilière est soumise à l'accord des autres associés et surtout, sont grevées d'un droit d'enregistrement de 4,80 %, payables par l'acheteur des parts.
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