Travaux en propriété : attention aux risques !

Entreprendre des travaux en copropriété peut s'avérer compliqué. Les travaux réalisés dans les parties communes de la copropriété doivent suivre une procédure stricte, engagée lors de l'assemblée générale. Mais il est parfois difficile de différencier parties communes et parties privatives d'une copropriété !

Parties communes, parties privatives de la copropriété ?

Dans certaines copropriété, il est parfois difficile de différencier parties communes et parties privatives. Et pourtant, il est important de savoir ce qui est commun aux copropriétaires et ce qui est privatif, surtout lorsque l'on veut effectuer des travaux. En général, le sol, le plafond, le gros œuvre (ce qui est porteur), le toit, l'escalier et ce qui est d'usage collectif relèvent des parties communes. De nombreuses installations dans un appartement sont en fait des parties communes de la copropriété : le balcon (et la rambarde !) ou les radiateurs à eau par exemple.

Travaux en copropriété sur les parties communes

Il faut obtenir l'autorisation de l'assemblée générale afin d'effectuer des travaux en copropriété dans les parties communes. Le projet doit donc être inscrit à l'ordre du jour et pour ce faire, une lettre simple ou recommandée doit être adressée au syndic de copropriété. Si vous êtes vraiment pressé, vous pouvez demander la tenue d'une assemblée générale "extraordinaire" de la copropriété. Toutefois, les frais de sa tenue seront alors à votre charge.

Il est préférable d'arriver préparé à l'assemblée générale : les documents relatifs aux travaux en copropriété envisagés doivent être présentés (devis, plans, lettre de l'architecte, etc...). Les copropriétaires pourront alors voter en toute connaissance de cause. Plus les travaux sont importants, plus le nombre de voix nécessaire est élevé. Certains travaux nécessitent même l'unanimité des voix de la copropriété. Il est important que chaque copropriétaire soit présent lors des assemblées générales pour donner son avis et voter pour les projets de travaux. Chaque voix compte.

Ce sont bien évidemment les copropriétaires intéressés et concernés par les travaux qui devront en assumer le coût.

Tableau des majorités, selon la loi du 10 juillet 1965

Travaux urgents : réfection d'un mur qui s'affaisse, d'un toit qui fuit de manière importante : vote de l'assemblée générale non exigé

Façades à repeindre : majorité simple Changement d'un ascenseur : double majorité Hall d'entrée : peinture, pose de paillassons : majorité simple Ouverture d'une porte dans un mur commun : majorité absolue

Ravalement à l'initiative des copropriétaires car l'immeuble est en mauvais état : majorité simple

Installation de sonnettes, de boîtes aux lettres : double majorité

Suppression de sonnettes, de boîtes aux lettres : unanimité

Réfection d'une partie de la toiture : majorité simple

Travaux dans les parties privatives affectant les parties communes : (création d'une salle de bains ou d'un wc avec raccordement aux canalisations par exemple) : majorité absolue

Travaux en propriété sur les parties privatives

Il est possible d'effectuer tous les travaux que l'on souhaite dans les parties privatives sauf s'ils interfèrent avec des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Chaque fois que l'on porte atteinte à la structure porteuse de l'immeuble, il faut demander l'autorisation à l'assemblée générale de copropriété. Il est donc impossible de trouer une nouvelle fenêtre vers l'extérieur ou simplement de l'agrandir sans le vote de l'assemblée générale. Les travaux sur l'aspect extérieur de l'immeuble doivent toujours passer par un vote. Sinon c'est le principe de liberté qui prévaut. Si vous violez le règlement de copropriété, le juge peut exiger la remise en état des lieux et le versement de dommages et intérêts.

Quels recours en cas d'opposition aux travaux ?

Dans les parties communes de la copropriété, il est très difficile de faire un recours, sauf si l'on réussit à démontrer que ces travaux sont obligatoires pour le bon fonctionnement de l'immeuble. Dans les parties privatives, une procédure d'autorisation judiciaire est possible. Même en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale, le juge peut autoriser le copropriétaire à faire ses travaux. Il faut savoir que chaque cas est différent et les juges regardent toujours la situation de l'immeuble avant les textes à appliquer.

Article réalisé par Hortense des Dorides avec l'aimable participation de Maître Serge DIEBOLT, Avocat à la Cour.

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